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10/10/2013
Indennità per la perdita avviamento commerciale
L’ammontare dell’indennità “vincolato” L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, concessa ex art. 34 della L. 392/1978, riguardante la disciplina della locazione degli immobili urbani, riconosce al conduttore di immobile che svolge attività industriale, commerciale, artigianale e alberghiera, un'indennità di avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione. Tele indennità viene erogata dal conduttore al verificarsi di determinate condizioni e rappresenta una forma di risarcimento del danno che il conduttore subisce per effetto del trasferimento, indipendente dalla sua volontà, della propria attività imprenditoriale. Le condizioni per ottenerla - In tal senso, l'art. 27, L. 392/1978, richiamato dell'art. 35, L. 392/1978, sancisce che oggetto di locazione devono essere “immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione”. Ciò che rileva, ai fini dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è l’uso a cui immobile è destinato, che deve essere diverso da quello dell’abitazione. Oltre alla condizione riguardante l’uso dell’immobile urbano, il disposto congiunto dell’art. 27 e dell’art. 35, L. 392/1978 prevede ulteriori limiti. In particolare: - l’immobile deve essere adibito a un'attività di tipo industriale, commerciale e artigianale o ad attività di natura turistica; - l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non si applica in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. Inoltre, l’indennità spetta: - nel caso di interruzione della locazione per decorso del termine contrattualmente pattuito; - nel caso di termine del contratto di locazione per volontà del proprietario dei locali, che non sia tuttavia da imputarsi a mancanze del locatario. Ammontare dell’indennità - Per definire il quantum relativo all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale si deve far riferimento all’art. 34, L. 392/1978. L’art. 34, co. 1, L. 392/1978 prevede un’indennità base pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 mensilità per le attività alberghiere). L’art. 34, co. 2, L. 392/1978 prevede un’indennità supplementare pari all’indennità base qualora nel termine di un anno dalla cessazione del contratto l'immobile sia adibito all'esercizio della stessa attività di quella esercitata dal conduttore cessato. In sostanza, nel caso in cui entro un anno dall’interruzione del rapporto l’immobile vanga adibito da un nuovo conduttore all’esercizio della medesima attività esercitata dal conduttore uscente, l’indennità sarà pari a 36 mensilità dell’ultimo canone (42 mensilità per le attività alberghiere). Profili contabili - In via preliminare, pare opportuno sottolineare che l’indennità, in rispetto del principio di competenza economica, andrà registrata nel momento in cui matura il diritto alla percezione, ovvero al verificarsi della causa di risoluzione che dà diritto all’indennizzo. Per quanto attiene il locatore, il costo per l’indennità rappresenta un componente straordinario di reddito. Infatti, l’OIC interpretativo 1 annovera nell’area "le indennità varie per rotture di contratti". Per quanto attiene il conduttore uscente, sempre con riferimento al documento interpretativo precedentemente richiamato, il provento per l’indennità rappresenta un componente straordinario di reddito. Infatti, l’OIC interpretativo 1 annovera nell’area "le indennità varie per rotture di contratti"

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